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Encontrar o preço ideal da sua casa

(parte 1)

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Hoje em dia muito se fala e escreve sobre o mercado imobiliário. Desde o rápido crescimento do preço das casas, à expectativa de descida devido à recente crise de saúde pública, ou mesmo se será o imobiliário o motor de recuperação da economia. Por isso mesmo, importa determinar o preço justo tanto para quem compra, como para quem vende, de forma a que satisfaça ambas as partes.

Apresento a seguir os primeiros 4 de um total de 8 aspectos decisivos na definição do preço de um imóvel, podendo certamente haver outro pontos relevantes. Sendo todos eles aspectos objectivos, os primeiros 4 serão talvez mais concretos enquanto que os demais introduzem alguma flexibilidade na determinação do preço.

  1. Lei da Oferta e da Procura

    Em qualquer actividade económica liberalizada, portanto, onde haja concorrência real no mercado, e considerando que nos referimos a bens ou serviços com características semelhantes, o preço de venda é determinado essencialmente pela disponibilidade da oferta e pelo número de potenciais clientes interessados no mesmo, conhecida como Lei da Oferta e da Procura. Por exemplo, se numa determinada localização só estão disponíveis para venda 2 moradias de tipologia T3 (com 3 quartos) e há 50 potenciais clientes interessados nesse tipo de imóvel, devido à escassez o seu preço de venda será necessariamente mais elevado em comparação com uma situação na qual o mesmo imóvel seja procurado por 2 ou 3 pessoas e haja 20 semelhantes no mercado.

  2. Comparar o que é comparável

    Quando vamos a um supermercado não dizemos que a fruta está cara só porque o preço das mangas é maior que o preço das maçãs, certo? Mesmo entre maçãs há diversas variedades com preços díspares entre si. Esta analogia, transportada para o mercado imobiliário tem a mesma lógica - só podemos comparar o que é comparável. Um apartamento com T2 (2 quartos) só se pode comparar com outro apartamento T2 na mesma zona, as mesmas características e materiais usados e num estado de conservação similar.

  3. Estudo de mercado

    Só comparando o que é comparável podemos preparar um estudo de mercado fidedigno e que traduza o valor actual do imóvel. Um bom estudo de mercado assenta em dois pilares. Por um lado, deve contemplar “a concorrência”, ou seja, outros imóveis semelhantes que estejam também disponíveis no mercado. Mas, por outro lado, e porque o valor anunciado de venda não é necessariamente o valor que efectivamente o negócio se concretizou, na grande maioria dos casos existe uma taxa de desconto sobre o preço anunciado que pode oscilar entre os 5% e os 25%, em alguns casos até mais. A mais valia de um bom profissional do sector imobiliário que tende a ser especialista na zona onde opera e por isso mesmo conhecedor dos valores dos imóveis vendidos, é exactamente esta noção de realidade, com número e factos concretos. Este valor efectivo de venda é bem mais difícil de apurar, porém, é mais real para sabermos o que o mercado, ou seja, o que os compradores, estão de facto dispostos a pagar por um imóvel com essas características.

  4.  Localização
    Se há algo que não se pode mudar num imóvel, esse algo é sem dúvida a sua localização. Podemos pintar paredes e tectos, mudar telhados e janelas, renovar canalizações e electricidade, actualizar cozinhas e casas de banho, no entanto, a zona onde ele se encontra será a mesma! É certo que a envolvente pode mudar, e mudará certamente ao longo dos anos. Mas essa mudança depende menos da nossa vontade e mais de factores que não controlamos, como acessos e transportes públicos, políticas de desenvolvimento municipal e nacional, actividade comercial, entre muitos outros. (continua)

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